Активный рынок недвижимости и благоприятные условия финансирования заставляют людей все чаще задумываться об инвестировании в арендное жилье. Квартира, купленная для сдачи в аренду, дает возможность вкладывать деньги и получать пассивный доход от инвестиции.
Тыну Тоомпарк (TT), один из самых известных экспертов в области недвижимости в Эстонии, ниже излагает семь аспектов, которые следует учитывать при покупке квартиры для последующей сдачи её в аренду. Марко Бяэрс (MБ), член правления Perton Ehitus, комментирует высказывания эксперта в свете своего нового проекта Arte Galeriimaja, расположенного в Каламая по адресу Теллискиви 49 , недалеко от творческого городка.
1) Местоположение
TT: Местоположение определяет как стоимость квартиры, так и её привлекательность в глазах потенциального арендатора. Местоположение – это социальная инфраструктура, например, расположенные поблизости торговые и сервисные центры и другие точки притяжения. Одним из критериев местоположения является наличие общественного транспорта.
MБ: Arte Galeriimaja расположен напротив творческого городка Теллискиви. На наш взгляд, местоположение дома весьма привлекательное: рядом – в офисах, магазинах, ресторанах, бистро и кафе с утра до вечера бурлит жизнь. Рынок Балтийского вокзала находится всего в 5 минутах ходьбы от дома, поблизости имеются также продуктовые магазины. Балтийский вокзал обеспечивает удобный доступ к железнодорожному транспорту, а для городских поездок оптимальным решением являются «беспробочные» трамвайные линии.
2) Техническое качество
TT: При покупке новой арендной квартиры необходимо также оценить застройщика – может ли он предложить качественный продукт, о котором владельцу арендной квартиры не придется беспокоиться в течение периода аренды. Для оценки качества квартиры её необходимо осмотреть. Следует также поискать в Интернете, нет ли критических замечаний в отношении разработчика.
MБ: Perton Ehitus активно работает последние 12 лет. Это означает, что мы пережили как подъем, так и спад рынка недвижимости. Скорее всего, это свидетельствует о том, что мы являемся надежным партнером. Кроме того, мы придаем большое значение качеству строительства наших зданий. Надежность нашей фирмы подтверждает также свидетельство «Успешная эстонская компания», с рейтингами AA или A, которое выдавалось нам в течение многих лет фирмой Creditinfo AS.
3) Управление квартирным товариществом
Арендные инвесторы часто не уделяют достаточного внимания качеству управления квартирным товариществом. Для арендатора важно, чтобы товарищество действительно управлялось – то есть, руководство и/или менеджер занимались текущими проблемами, будь то организация парковки, замена прогоревшей лампочки или слежение за обеспечением ночного покоя.
MБ: По завершению на все объекты заключается договор с управляющей фирмой. Исключением не является и Arte Galeriimaja. Сразу же после завершения строительства дома к своим обязанностям приступает обслуживающая фирма - жильцы, безусловно, не останутся один на один со своими проблемами. Чтобы сделать жизнь жильцов максимально комфортной, мы обеспечили Arte Galeriimaja прямыми контактами с фирмами, выполняющими уборку, стирку и ремонт.
4) Площадь квартиры и количество комнат
TT: Следует также учитывать площадь квартиры, приобретаемой для сдачи в аренду. В большинстве случаев съемщики предпочитают небольшие квартиры, поскольку в этом случае квартплата и коммунальные расходы ниже.
Стоимость аренды определяет не столько площадь квартиры, сколько количество комнат. В случае одной и той же площади стоимость аренды выше в квартире с большим количеством комнат.
MБ: В Arte Galeriimaja имеются одно- и двухкомнатные квартиры. В продаже осталось менее одной трети от общего количества квартир – все они 2-комнатные. Наши 2-комнатные квартиры имеют оптимальную планировку и площадь, с учетом интересов арендных инвесторов, оставаясь в пределах 41-43 м². Как сказал Тыну, за 2-комнатную квартиру на рынке можно запросить более высокую арендную плату, чем за такую же однокомнатную студию.
5) Аренда и доход
При покупке арендной квартиры, инвестор определяет для себя возможную арендную плату. Таким образом, можно подсчитать расходы и доходы, и оценить, даст ли арендный проект желаемый результат. Обычно небольшие квартиры более выгодно сдавать, нежели большие апартаменты.
MБ: Для того, чтобы нашим клиентам было проще произвести расчеты, мы предложили двум независимым бюро рассчитать стоимость аренды наших квартир. Обращайтесь к нам, и мы охотно поделимся этой информацией. Наша цель заключается в том, чтобы клиент купил квартиру, удовлетворяющую его потребности и соответствующую его целям.
9) Ликвидность на рынке аренды
В дополнение к цене аренды, стоит учитывать и ликвидность квартиры на рынке аренды. Это – потенциальное время, в течение которого квартира может быть сдана в аренду. Меньшие и более дешевые квартиры, где ежемесячная арендная плата составляет менее 500 евро, часто могут быть арендованы быстрее, поскольку их потенциальная клиентура шире.
В качестве съемщиков 2-комнатных квартир в Arte Galeriimaja мы рассматриваем несколько целевых групп: молодые люди, начинающие свою самостоятельную жизнь; молодые пары, которые хотят жить вместе; экономически обеспеченные одинокие люди, не нуждающиеся в слишком большом пространстве, или те, кто не хотят подолгу оставаться на одном и том же месте; лица, которые недавно расстались, съезжают с совместно приобретенного жилья и ищут квартиру, чтобы заново начать свою жизнь. Таким образом, круг потенциальных квартиросъемщиков Arte Galeriimaja довольно велик, и владельцы не должны беспокоиться о нехватке арендаторов.
7) Дополнительные преимущества
Приобретению недвижимости могут сопутствовать различные дополнительные преимущества. Например, в случае новых квартир, в качестве дополнительного преимущества может выступать, например, более долгосрочная строительная гарантия, на два года превышающая обычную гарантию; современные смарт-решения, в т.ч., система контроля доступа, более низкие цены на отопление за счет рекуперации тепла, встроенная мебель, или услуги по управлению квартирами.
Такие дополнительные преимущества стоят денег, но они облегчают жизнь арендодателю и избавляют его от необходимости самому заниматься этими проблемами.
MB: В Arte Galeriima предлагае услуги по уборке, стирке и ремонту – это важный дополнительный бонус в условиях современного темпа жизни. Но это не единственные преимущества для жильцов Arte Galeriimaja – в квартире также имеется возможность установки «смарт-дверей», позволяющих дистанционно предоставлять съемщикам или поставщикам услуг доступ в квартиру без помощи ключа. Арендному инвестору наверняка понравиться вариант, что застройщик сам установит в квартире кухонную мебель с оборудованием и гардеробный шкаф в прихожей. При разработке проекта мы также подумали об оптимизации затрат на отопление – для дома были выбраны системы вентиляции с рекуперацией тепла. В жаркое лето подаваемый охлажденный воздух помогает снизить температуру. В большинстве квартир имеются балконы.
Тыну Тоомпарк и Марко Бяэр находят, что в аренду нельзя инвестировать в спешке и бездумно. Каждую инвестицию необходимо тщательно продумывать, и если следовать вышеуказанным 7-и пунктам, то картина станет значительно яснее.